微信达成的房屋租赁协议有法律效力吗?法院判决告诉你

来源:广东广和律师事务所  作者:深圳律师  时间:2018-11-09

 
  市民刘某经营一家高档礼品店,租用了济南某酒店一楼大厅作为经营场所,一年租金5万元。但双方并未签订纸质租赁协议,而是通过微信达成的协议。不久,刘某以“双方未签订书面租赁协议,给其经营造成极大风险”为由,想要提前解约,并要求酒店退还租金。
 
  近日,济南中院对该案作出终审判决,认为双方通过微信达成的租赁协议有效,刘某单方面提前解约于法无据,不予支持。
 
  据了解,去年5月,刘某租赁济南某酒店的一楼大厅内商铺,用于经营高档工艺礼品。5月24日,酒店的法定代表人王某通过微信向刘某发送了房屋租赁协议,刘某当天未予回应。
 
  次日,王某又向刘某发送了该房屋租赁协议,对方随即向王某发送微信语音消息称:“王总王总,我看到了,好,谢谢你,你说定金多少,等一会儿我打给你。”事后,刘某通过微信向王某转账支付了5千元租赁押金。
 
  同年6月份,酒店向刘某出具了5千元押金收据。当月中旬,刘某代酒店向供电公司缴纳了5万元电费,双方约定以此电费抵5万元租金,酒店出具了相关收据。7月19日,酒店将5千元押金通过银行转账退还刘某。
 
  “我交了房租,可(酒店)不跟我签订书面租赁协议,给我的经营造成极大风险。”刘某思来想去觉得不安,跟酒店协商要提前解约,并索要租金,双方协商未果。同年7月31日,刘某委托律师向酒店发出律师函,要求解除与酒店的租赁关系。
 
  一审法院审理认为,双方虽未通过手写签字的方式签订纸质房屋租赁协议,但刘某在2017年5月25日收到王某通过微信向其发送的房屋租赁协议后,口头表示对该协议的认可,并以向酒店支付5千元押金和5万元租金的行为实际履行了合同义务,因此,王某向刘某通过微信发送的房屋租赁协议有效。
 
  根据双方达成的有效房屋租赁协议条款,如果乙方提前解除本协议,则甲方可以不退还乙方剩余房租。现刘某单方要求提前解除与酒店的租赁协议,按协议约定酒店可以不退还刘某剩余房租,因此,刘某主张酒店返还5万元租金及利息的诉请,于法无据,不予支持。
 
  案件宣判后,刘某不服,向济南中院提起上诉,法院审理认为,双方虽未通过手写签字的方式签订纸质房屋租赁协议,但刘某在收到王某通过微信向其发送的房屋租赁协议后,口头表示对该协议的认可,并以向酒店支付5千元押金和5万元租金的行为实际履行了合同义务,因此,王某向刘某通过微信发送的房屋租赁协议有效。于是济南中院依法驳回上诉,维持原判。
 
  “房屋租赁协议有口头和书面两种方式,一般情况下,双方应签订书面租赁协议,明确约定双方的权利义务。若无书面租赁协议,则视为不定期租赁,合同一方可随时要求解除合同。但如果因其他原因导致双方未能及时签订书面租赁协议,则合同双方要注意留存相关证据。”济南中院民四庭法官陈勇介绍。
 
  陈勇说,本案中,双方通过微信的方式进行了合同确认,双方虽未通过手写签字的方式签订纸质房屋租赁协议,但刘某在收到王某通过微信向其发送的房屋租赁协议后,口头表示认可,并以实际履行合同义务的方式对租赁协议表示认可,所以微信中的房屋租赁协议有效,合同对双方都有约束力,合同文本中约定的条款应该履行。若单方要求解除合同,必须按照双方约定或法定解除条件进行,不得任意解除合同。所以,刘某单方面提前解约于法无据,法院不予支持。
 
  法院判令开发商赔偿29万
 
  一审法院审理认为,双方签订协议后,开发商在达到销售条件后,即负有与买方按照认购协议约定“签订商品房买卖合同”的义务,但开发商因房价上涨单方解除协议,构成违约,致使吕某丧失了因信赖合同有效成立而另订其他有利合同的机会,故吕某有权要求开发商赔偿预约违约损失,即本约的信赖利益损失。
 
  但本案中,吕某未遵协议于签订认购协议起3日内补足10万元房屋订购款,且其在开发商发出解除协议通知书后,应当预见到达成本约的风险。综合考虑双方的履约情况、过错程度、合理的成本支出等因素,一审法院判决双方签订的商品房认购协议解除,并按楼盘2016年年底实际成交价14300元/平方米,判令开发商按50%比例过错赔偿吕某经济损失共计29.2万余元。
 
  案件宣判后,吕某不服,向济南中院继续提起上诉,诉请二审改判赔偿经济损失100余万元,并向法庭提交了一份2018年2月底打印的第三方网站信息网页,拟证明涉案房屋单价在该月底已涨至18000元/平方米。
 
  开发商对此持有异议,称本案系预约合同,不适用合同法第一百一十四条规定的买卖合同的违约责任;此外,开发商向法庭提交了一份2016年年底签订的《商品房买卖合同》,欲证明楼盘实际成交价为14300元/平方米。
 
  济南中院审理认为,吕某与开发商签订的商品房认购协议系商品房预约合同,该合同签订的目的系签订本约合同,因此涉案商品房认购协议不履行所造成的损失应以本约合同不能签订的损失为限,而不应以本约合同不履行的损失为限。
 
  本案中,吕某主张开发商所赔偿的经济损失,应由吕某对损失的数额负担举证责任。一审中,吕某提交的证据不能证明其损失数额,经一审法庭释明,吕某亦未对涉案房屋价值申请鉴定,应承担举证不能的法律后果。开发商于一审中提交了同一楼盘其他商品房的买卖合同,合同载明截至2016年年底楼盘成交价格为14300元/平方米,一审判决将此价格视为开发商的自认予以认定,系基于本案房价上涨的客观情况下对吕某合法权利的维护。
 
  综上,济南中院依法维持原判,驳回上诉。
 
  (来源:法制日报)

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